ベンダ「未武装」住宅購入者「買わない」

2011年北京秋の住宅展示会は先日静かに閉幕しました。ビル志向取引が成立するデータは再度「欠席」となり、ブースに登録されたお客さんと部屋を見ているお客さんの人数が代わります。これは今年の春の住宅展示会に続いて、主催者と不動産企業が現場の成約状況を発表しないのは2回目です。

中国証券記者の取材によると、今回の住宅展示会の現象はすこぶる興味深いものである。一方、住宅購入者の様子は再び盛り上がり、取引が閑散となる意向だ。一方、外埠と海外の多くの不動産プロジェクトが次々と横ばいになっています。

業界関係者の分析によると、不動産のマクロコントロール政策は緩みの兆しがなく、住宅購入者は持続的に情理の中で見ていると、将来の不動産市場の出来高が引き続き下がることを意味している。同時に、二、三線都市の購入制限は絶えずアップグレードされており、外埠の不動産プロジェクトは北京などの購買力のある大中都市での販売力を高める予定です。業界関係者は、将来的には北上・広深などの大都市の不動産市場の行き詰まりが続くと予想しており、不動産企業が大幅な値下げを行う可能性は低いとみています。

海外埠頭プロジェクト「フライング」

住宅展組織委員会のスタッフによると、今回の展示項目は180個ぐらいに達し、去年の秋より倍増しましたが、北京の現地プロジェクトはまだ増加していません。40余りの北京プロジェクトと20余りの海外プロジェクトを除いて、今回出展した埠頭プロジェクトは120余りに達しました。これらの外港プロジェクトは主に河北、天津、山東、遼寧、海南などに分布しています。不動産の種類は普通の住宅、マンション、洋館、別荘及び商業プロジェクトなどに関連しています。

中国証券紙の記者によると、今回の秋の展示館の二階は「万国集合」といえる。現場スタッフは「今年の夏の住宅展示会の海外出展者はすでに多くなりました。今回は二階を全部占めました。しかも世界各地のプロジェクトはほとんどあります」と紹介しました。注目に値するのは、これまでの夏の住宅展示会と比べて、海外プロジェクトの優待度、投資収益率が魅力的です。シンガポールのような豪華ホテルは少なくとも8%の見返り率を約束しています。ある米国の不動産プロジェクトも「期待」を示しています。見返り率12%」のポスター。

また、「投資移民」は依然として多くの閲覧者に「致命的な誘惑」を与えている。海外出展者のあるスタッフは、中国証券記者に対し、昨年国内で不動産マクロコントロール政策が実施されて以来、一部の留学生の住宅購入や投資移民の住宅購入などの需要のほか、海外からの投資的な住宅購入の需要も日増しに増加していると伝えました。私たちのこのプロジェクトの中国のお客さんも多く、住宅購入に投資する割合は3割を超えています。これらの投資家はもう内陸に不動産を投資することができなくなりました。

部屋を見る者は冷ややかな目で傍観する。

中国証券記者が不動産展示場のロビーに足を踏み入れたところ、販売員の「包囲攻撃」に遭った。取引先を誘致するために、多くの不動産ビルが“よく見てください”の戦術を始めました。展示館の東門の入り口で、二人の販売員が部屋を見ている若い夫婦に目をつけました。その中の一人は男性にプロジェクト情報を紹介しています。もう一人は二歩と並んで女性の前に立ちはだかり、このプロジェクトの割引などを紹介しています。若い夫婦が「逃亡」した後、二人はすぐに「包囲攻撃」をしました。40代の中年の番人です。

今回の秋の住宅展示会では、海外、外埠の不動産価格は北京の現地よりずっと大きいです。一部の不動産プロジェクトは一回払いの割引を打ち出しています。海の見える部屋の項目は「無料旅行、食事と宿泊」という看板で部屋を見る人を引きつけています。また、出展者たちはパンフレットやライブパフォーマンスにも力を入れています。しかし、出展者や販売者の熱意に比べて、見る人の態度は明らかに冷ややかだった。

多くの部屋を見ている人が「不動産」と叫び、会場は相変わらず「多く買う人が少ない」という。今回の出展項目の割引は主に9.7%から9.9%の間の慣例割引に集中しています。北京プロジェクトの最低割引は5%ですが、遠郊県に多いです。住宅展示会の最低割引は外埠頭プロジェクトで、海南四季春城Ⅱ号泉傾が打ち出した「9.2割引」です。中国の証券記者が現地で見たところ、ほとんどの北京のローカルプロジェクトは、展示会の期間中に購入し、一回払いの場合を除いて、9.7%から9.9%の割引が受けられます。いくつかの部屋を見ている人は、自分は北京で現地で働いて生活しています。だから、外地のプロジェクトの優遇度はいくら大きくても無駄です。値段を下げる何を送るかは「浮雲」で、実質的な値下げこそが王道です。

現場で部屋を見ていた一人の鐘さんは中国証券紙の記者に対し、「私たちは改善型住宅の需要で、二環の中に小さな家があります。少し離れたところでもう一つの面積の大きい家を買いたいです。しかし、今の価格は全く受け入れられません。やはり高すぎます。三環から四環内の2000元/平方メートルぐらいまでは、私たちが納得できる心理価格です。

住宅購入者の意向と動力が明らかに不足しています。住宅展示会組織委員会の統計によると、今秋の住宅展示会の4日間は全部で13.07万人が住宅展示会を見学しました。そのうち、1.7万人の住宅購入者が住宅購入登録をしました。北京プロジェクトに登録した7843人の中で、1700人だけがプロジェクトの実地調査に行きました。また、今回の住宅展示会の取引の平均価格は18090元/平方メートルで、春季の住宅展示会の21164/平方メートルの価格よりかなり低くなりました。その重要な原因は今回多くの出展不動産企業が打ち出したのは40年から50年の商業財産権プロジェクトで、このような不動産源の価格は比較的高くなく、直接に不動産展全体の成約価格を下げたからです。

不動産企業の値下げは「左右往左困難」

業界関係者は、不動産展示会でのバイヤーの買い控え態勢は不動産市場の「縮図」にすぎないとして、今後しばらくの間、準購入者と不動産企業の間の「堅固さ」が続くと予想しています。住宅価格が実質的に下がるかどうか、どれぐらい下げられるかは、商売双方のゲームの結果によって決まります。

北京不動産産業協会の陳志秘書長は、不動産企業の値下げは「右往左往困難」の局面にあると言明した。土地のコストなどの利益要素を考慮する一方で、一方、圧力も不動産プロジェクトの老舗業者たちから来ています。ある程度では、古い所有者の圧力はすでに不動産企業に伝えられています。彼らは政策と市場の要求に順応する一方で、一部の古い所有者からの訴求に直面しています。

北京四季住宅展組織委員会の鄭向東副秘書長は、今回の住宅展示会の出来高から見て、投資と投機の需要は明らかに弱まったと考えています。しかし、家を買う人が値下げして部屋を見に行く時、開発者は“武器を引き渡して投降しません”を発見して、いくつかの痛くもかゆくもない特恵措置を除いて、市場が更に多くのを感じるのは1種の相互の探り合う雰囲気です。これは多くの業界関係者の観点を裏付けるものであり、調整が期待されるアップグレードの大きな背景において、売買双方の「見送り」が続いており、また不動産企業の将来への政策動向にはまだ幸運な心理があるかもしれない。

不動産チェーンのチーフアナリスト、張月は、現在の状況については、今年の年末までに成約量が回復しにくく、さらに低水準を更新する可能性があると予想しています。オーナーや不動産企業にとっては、販売の難しさが増しています。特に不動産企業は、信用収縮と資金回収の難しさが増大する中で、一部の開発業者が引き続き値下げ販売を行う方式をとって資金圧力を緩和し、住宅価格はさらに下落する余地がある。