ヤゴール退地の痛み：4億8400万枚の損失で1000万枚の服を売る必要がある

今年6月、ヤゴール氏は3年前に競り落とした2つの土地を払い戻すと発表した。その代価は保証金4億8400万元が控除された。

かつて杭州の不動産業界で出し切っていたヤゴール氏が、今度は「つまずいた」。

ヤゴール氏は6月下旬、杭州市国土資源局との土地契約を解除し、2つの申花プレートを手にした土地を返還すると発表した。

この2つの土地は、3年前に競り落とされた。当時、国内不動産市場の人気は異常だった。もとはに服を着せるのヤゴールは、「不動産の大物」に化け、いくつかの都市の「地王製造者」になった。

申花の地塊は、ヤゴールが杭州の大金で割った大きな手だ。総価格は24億2100万元、ビルの地価は1万7000元/平方メートルを超え、「小麦粉はパンより高い」申花地塊は、「地王」に輝いた。

3年が過ぎたが、地王は不動産規制、利益見通しなどの理由でヤゴールに払い戻された。ヤゴール氏がこのために払った代価は、4億8400万元の保証金が「水を流した」ことだ。

　やむをえず退地して4億8400万元を失った

退地の対価は、4億8400万元が控除され、昨年の16億元近くの純利益総額の3割に相当する。

ヤゴール氏は6月20日夜、「友好的な協議」を経て、全額出資子会社の城北置業が杭州市国土資源局と協定に署名し、杭政貯出[2010]53号、56号地塊（すなわち「申花地塊」）の使用権譲渡契約を解除したと発表した。

一方、杭州市国土資源局もほぼ同時に、ヤゴール氏が土地譲渡契約の約束通りに履行されず、杭州市政府に同意したため、双方が解約したと明らかにした。

ヤゴール氏は2010年11月、公開競売を通じて申花の地塊を手に入れた。資料によると、申花地塊は杭州自動車北駅の近くに位置し、西湖観光地から約10キロ離れており、「地下鉄概念」の利点もある。

土地競売のゲームルールは、従来は「高額者得」だった。「成熟した良質」の申花区画を帳簿に収めるために、ヤゴール氏は24億2100万元の総額を出した。

今回のヤゴール氏の退地の代価は、契約履行の手付金として使われた4億8400万元が、返還されずに杭州市国土資源局に引き落とされることになる。4億8400万元は土地の総代金の20%に相当する。6月20日の公告で、ヤゴール氏は、この損失の一部に対して資産減損引当金を計上したと述べた。

スーツやシャツなどの衣料品で起業したヤゴール氏にとって、4億8400万元は昨年の16億元近くの純利益総額の3割に相当し、10億元の不動産事業の純利益の5割近くに近い。

アパレル事業と比較すれば、退地の損失はさらに大きく見える。年報によると、2012年、2万人以上のヤゴール服装従業員が1年間忙しく働き、純利益8億1800万元を稼いだ。退地損失は4億8400万元で、全体のアパレル従業員の半年余りの苦労が「水の泡になる」ことに等しい。

年報によると、2012年ヤゴールの服装業務は2033万8000点を販売し、純利益は8億1800万元を実現し、1着の服装に合わせて40.26元の純利益を得ることができる。これを計算すると、4億8400万元の退地損失は、1200万枚以上の衣料品を販売することで補うことができる。

地価が大幅に下落し、ヤゴールが最終的に支払ったコストは、4億8400万元にとどまらない可能性がある。公告によると、申花地塊が再譲渡された後の総額金が、ヤゴールが土地を持っていた時の24億2100万元の総額の80%を下回った場合、ヤゴールはその差額を追納する。

ヤゴールの2010年の地価で計算すると、53号と56号の地塊の地価はそれぞれ17751元/平方メートルと18114元/平方メートルに達した。ところが、2年後の2012年8月、別の不動産会社の天陽置業が申花13号の土地を手に入れた。ヤゴールが直面しにくいのは、13番地はヤゴールが撮影した53番地、56番地に比べて大幅に下落したことだ。13号地のビルの地価は12028元/平方メートル。つまり、申花区画の最新競売の床面積の地価は、ヤゴール両区画の70%にも満たない。

これにより、ヤゴールが開発した不動産は天陽置業が開発したプロジェクトに比べて価格優位性が失われた。ヤゴール氏は開発を続ければ赤字の可能性に直面し、退地すれば差額の追納に直面する。

ヤゴール氏は公告の中で、差額を補う約束は、それを構成するか負債があると述べた。{page_break}

「杭州地王」の役ヤゴール一戦で名を成す

何度も「地王製造者」のイメージを示しているが、ヤゴール置業責任者は「実は仕方がない」と述べ、土地は競売にかけられ、本質は「価格が高い者が得る」ことだと述べた。

申花53号、56号区画の譲渡は、2010年11月に発生した。当時、全国の不動産市場は大ヒットし、『中国都市住宅価格ランキング』の首位に躍り出た杭州は、特に顕著だった。住宅価格が跳ね上がると同時に、不動産企業の土地取得意欲は極めて高く、地王は「しばしば現れる」。

33番バイヤーのヤゴール氏と一緒に競売に参加したのは、緑城、濱江、紹興金昌など浙江省の地元有力な開発者が多かった。これまでの2007年、杭州商学院の地塊を「杭州地王」に押し上げたことで、ヤゴール氏は杭州の不動産業界で「一戦で有名になった」。

杭州のメディアは、ヤゴールが申花地塊に手を出す過程を「簡単で乱暴」と表現した。その中で、53号地塊の競売でヤゴールは紹興金昌を15ラウンドの「PK」で落とした。56番地の競売も10ラウンドにすぎず、ヤゴールに撮られた。

56番地は18114元/平方メートルのビル地価で「地王」になった。周辺地域を見回してみると、ヤゴールの土地の価格はいずれもかなり高い。新浪楽居の資料によると、周辺の保利シャンペン国際ビルの地価は11000元/平方メートルで、欣盛東方福邸は9900元/平方メートル前後だった。

しばしば「地王製造者」のイメージを示し、ヤゴール氏は「杭州の住宅価格を押し上げる」との批判を招いた。ネット上で「ヤゴールボイコット」を呼びかける住宅購入者もいる。

「実は仕方がないことだ」とヤゴール置業の責任者は言った。土地の落札は、本質は「有償で譲渡し、価格が高い者が得る」、「入札者衆」、「優勝者一」だ。

公告によると、申花区画を撮影した後、ヤゴール氏は約束の時間内に、杭州市国土資源局に最初の12億1000万元の土地譲渡代金を納付した。

その後、ヤゴル・シンファ区画の運営は、静寂に陥った。杭州の業界関係者によると、一般的に成熟した開発者は土地を手に入れてから10カ月後に建設を開始するという。しかし、昨年初め、土地を手に入れてから15カ月が過ぎたが、2つの土地は依然として壁に囲まれ、荒れ果てた草が生えていたと報道された。

当時、「ヤゴールが退地を申請した」というニュースが流れた。しかし、ヤゴール氏も公式もこのニュースを否定した。当時の説によると、ヤゴールが長い間開発されていない主な原因は、政府の接地時間になっていないことだという。

今年3月、申花区画の設計平面図が、杭州市計画局のウェブサイトに登場した。これまでの退地の噂を打ち砕いたようだ。年内にも建設着工が期待されるとの情報もある。

わずか3カ月で「ヤゴール退地」が既定事実となった。「地王」は古参した。{page_break}

退地しながら20億余の土地を投資する

退地はヤゴールが不動産をよく見ていないわけではなく、申花区画の開発の将来性をよく見ていないだけだ。

「2011年1月以来、不動産市場の政策環境と市場情勢は大きく変化した」と公告した退地理由だ。ヤゴール董秘の劉新宇氏によると、退地は会社の「総合的なトレードオフの結果」だという。

杭州双勝置業マーケティング機構の章恵芳社長によると、ヤゴール氏の退地は将来の住宅価格の動きが楽観的ではないことに基づいている可能性がある。彼女の分析によると、2つの地塊が1万7000元/平方メートルを超えるビルの地価を見ると、建安、マーケティングなどのコストを加えた後、プロジェクトに有利になるには、「ヤゴールは家を3万元/平方メートルほど売らなければならない」という。

「現在、申花地塊周辺の住宅価格は、最高2万5000元/平方メートルを超えない」と章恵芳氏は述べた。退地の動きから見ると、ヤゴール氏は、ここ数年以内に住宅価格が「赤字を黒字に転換する」局面に上昇することはないと予想しているかもしれない。

「現在、土地を退地して4億8400万元の損失を出しているが、ヤゴール氏は数十億の開発を投入した後も賠償金を出しており、さらに多くの損失を出す可能性があると判断しているかもしれない」と章恵芳氏は分析した。

報道によると、昨年、ヤゴールの責任者は、現状では申花地塊の2つの土地には「確かに利益の余地はない」と話していた。

「なぜ譲渡を求めずに退地を選んだのか」という質問に、劉新宇は正面から答えなかった。

章恵芳氏は、現在のビル市場や信用状況では、「24億元を一気に取り出すことができる」受け手は探しにくいが、一方で、本当に実力のある開発者でも、1万7000元/平方メートルを超えるビルの地価に直面して、「簡単に手を出すことはできない」と分析した。

章恵芳氏はまた、退地事件には、ヤゴール戦略調整の意味も含まれているのではないかと推測している。「ヤゴールは杭州に入ってから、水と土に不服な印象を与えてきた」章によると、御西湖プロジェクトの開発期間が長すぎるなどの事件が例証だという。

不動産機関の傑盟シンクタンク執行長の蘭洪海氏も、杭州でのヤゴール氏の表現を「水と土の不服」と表現した。彼から見れば、ヤゴールの退地は「腕を切って生きる」という苦しい選択だった。

退地直前の5月末、ヤゴール氏は14億5000万元を投じて寧波東城核心区の土地を取得すると発表した。統計によると、今年に入ってから、ヤゴール氏は寧波で入札や出資などの形で、不動産に20億元以上を投じた。

「寧波が土地を持ち、杭州が退地することは、ヤゴールの不動産配置の傾向を反映することができる」と章恵芳氏は述べた。しかし、劉新宇氏はこれまでメディアに対し、退地はヤゴール氏が杭州の土地市場から撤退することを意味しないと述べていた。

「退地はマクロコントロールなど多くの原因に追いついたため、経営活動中に避けられないミスだった」と劉新宇氏は、ヤゴール氏の仕事ぶりは比較的穏健だと述べた。

しかし、ランホン海から見れば、不動産ブームの時期、ヤゴール氏の「地王を高値で奪う」行為は、「まだ急進的だ」。