「3本の赤い糸」融資の新規則は弦の上にある住宅企業の「借金」は多くの心配を動かさない

山雨が来そうで風がいっぱいだ。

住宅都市・農村建設部、人民銀行は20日、北京で重点不動産企業座談会を開催した。会議では、不動産の長期的かつ効果的なメカニズムをさらに実行し、不動産金融の慎重な管理制度を実施し、不動産企業の融資の市場化、規則化、透明性を強化するため、人民銀行、住宅都市農村建設部会と関連部門が前期に広く意見を求めた上で、重点不動産企業の資金モニタリングと融資管理規則を形成したと指摘した。

これまで、「三つの赤い線」を基準とした住宅企業の融資管理政策が市場に流れていた。21世紀の経済報道は複数のルートからこのニュースを確認したが、この政策の具体的な実行尺度と操作の詳細については、さらに細分化されなければならない。また、メディアによると、参加住宅企業は9月末までに最新の貸借対照表を提出するよう求められている。

不動産融資政策の引き締めは、すでに矢面に立っている。しかし、政策が実施される前に、さまざまな分析と推測が次々と出てきて、疫病から回復したばかりの不動産産業は、再び混乱に陥った。

分析者は、厳格に実行すれば、将来の住宅企業の融資規模は制限され、これは企業の土地取りと融資戦略に影響を与えるだけでなく、「高いレバレッジ」を借りて急速に拡大する時代も終わりに直面する可能性があると考えている。今では、「ブーツ」の正式な着地を待っている。

またはパイロット形式で押し出す

監督管理層の不動産融資管理の強化は、近いうちに跡をたどることができる。7月24日、「不動産工作座談会」は珍しい高規格で開催され、初めて「不動産金融の慎重な管理制度をしっかり実施し、在庫量を安定させ、増量を厳格に制御し、不動産市場への資金の不正流入を防止しなければならない」と提案した。

8月13日、21世紀経済報道は、住宅企業の債務管理について、「3つの赤い線」を基準にすると独占報道した。具体的には赤い線1：前受金を除いた後の資産負債率は70%より大きい、レッドライン2：純負債率が100%より大きい、レッドライン3：現金短債比は1倍未満。

「3本の赤い線」の接線状況の違いに基づき、不動産企業を「赤、オレンジ、黄、緑」の4段階に分けた：3つの指標はすべて「接線」し、有利子負債は増加してはならない、もし指標の中で2つの「接地線」があれば、有利子負債規模の年間成長率は5%を超えてはならない。「踏みつけ線」が1つだけであれば、有利子負債規模の年間成長率は10%に緩和される。すべての指標が規制層の要求に合致すれば、有利子負債規模の年間成長率は15%に緩和できる。

8月20日に開催された座談会は、融資政策の引き締め予想を再び強化した。公式に発表された情報は限られているが、融資に対する強い規制のシグナルは明らかになっている。

21世紀の経済報道の権威者によると、碧桂園、恒大、万科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、緑地、華潤、陽光城の12の住宅企業が参加した。

21世紀の経済報道によると、前述の会議の基調は座談会を主とし、監督管理層の主な目的は、いくつかの大型住宅企業の座談会を通じて、関連状況を理解することである。しかし、この日は関連政策の実行スケジュールは発表されなかった。

座談会で伝達された主なシグナルは「負債削減」であることが分かった。監督管理層は、住宅企業の負債削減を通じて金融機関のリスクを制御し、不動産市場の安定を維持することを望んでいる。しかし、これはすべての参加住宅企業が負債を下げることを意味するものではなく、前述の関係者によると、一部の負債率が低い企業にはこの方面の執行圧力がないという。

8月28日朝、緑地香港の経営陣が業績会議で確認した。彼は、会社が知っているのは、関連部門が住宅企業と交流していることであり、融資新則の実施にはまだ明確なスケジュールがないと述べた。

また、監督管理層は早くから重点不動産企業に対して資金モニタリングと融資管理を実施することを検討しており、これまで複数の意見を求めてきた。将来的には、この政策を一部の企業で試験的に実施し、徐々に押し出す可能性がある。

高レバレッジ時代の終焉？

「万科は公式に発表された情報によると、規制当局は不動産業界の金融リスクを防ぐ観点から、重点不動産企業の資金モニタリングと融資管理規則を打ち出しており、これに対して会社は真剣に研究し、できるだけ早く適応し、要求に応じて実行する」と述べた。融資ニューディールについては、8月28日の万科中間業績会で、万科総裁は9勝を祝して述べた。

公開的な態度の中で、住宅企業の多くはこの政策を「規範」と呼び、業界の健全な発展に大いに役立つと考えている。しかし、「三つの赤い線」に基づいて実際に考えてみると、独善できる企業は多くない。

天風証券は2019年の財務データに基づき、「3つの赤い線」の基準に基づいて売上高の高い50社の住宅企業を区分した。このうち、同時に「三つの赤い線」を踏んだ住宅企業は14社、同時に二つの赤い線を踏んだ住宅企業は10社、赤い線を踏んだ住宅企業は14社で、すべて線を踏んでいない住宅企業は12社にすぎない。

会議に参加した12社の住宅企業を区分すると、4社の住宅企業がすべての線を踏んだ「赤枠」に位置し、それぞれ恒大、融創、緑地、中梁である。すべて線を踏まない「緑枠」の住宅企業は、保利、中海、華潤、華僑城の4つの中央企業である。万科、碧桂園はいずれも資産負債率が高いため「黄色枠」に位置している。

北京のある大手住宅企業家は21世紀の経済報道に対し、「すべての企業に対してこの基準で実行すれば、この政策の影響範囲は予想できる」と述べ、長年にわたり、不動産産業は主に借金を挙げて規模の拡大を実現し、高負債はしばしば高成長をもたらすと述べた。債務規模が抑制されれば、高レバレッジによる拡張の時代が終わることを意味する。

短期的には、債務規模が抑制されれば、一連の連鎖反応も起こるだろう。

最近の住宅企業中間業績会では、多くの住宅企業がこの政策に対する見方に言及している。負債の引き下げや資金回収を強調するほか、多くの企業も土地取得や投資に力を入れ始め、資金使用効率を高めている。

雅居楽董事局の陳卓林会長兼総裁は、「私たちは今、むやみに土地を手にすることはできない。下半期にはもっと良いチャンスがあり、買収合併や他の産業の面で列を作っている。下半期に良い土地、良いプロジェクトがなければ、私たちは来年まで土地を手に入れる。土地を取るのは苦痛なことだからだ」と述べた。

21世紀の経済報道によると、多くの住宅企業が上述の文書の原文を入手し、研究に着手しているが、その直面している主な疑問は、具体的な政策の詳細と実行尺度が不明であることである。一部の住宅企業はすでに親しい金融機関とコミュニケーションを取っており、確定的な回答は得られていない。北京の住宅企業関係者が記者に明らかにしたところによると、金融機関も指導的な文書の正式な発行を待っているという。