앞서 7 월 에 부동산 업 체 가 해외 에서 빚 을 내 서 26% 내 렸 는데, '새것 을 빌려 묵 은 것 을 갚 는 다' 는 것 은 채무 상환 압력 을 풀기 어렵다.

지난 2 년 간 계 속 된 부동산 달러 빚 이 올해 7 개 월 전 눈 에 띄 게 둔화 되면 서 부동산 업 체 의 융자 중심 이 국내 로 바 뀌 었 다.그 원인 을 따 져 보면 올해 국내 유동성 이 완화 되 었 고 부동산 기업 은 원가 가 더 낮은 융자 경 로 를 선 택 했 기 때문에 자본 원가 가 모두 낮 아 졌 다.

융자 완 화 는 올해 부채 상환 부담 이 큰 부동산 업 체 에 게 좋 은 소식 이다. 그 밖 에 현재 일부 부동산 업 체 의 매출 도 빠르게 상승 하고 있다.이런 영향 을 받 아 부동산 업 체 의 부채 상환 압력 이 다소 경감 되 었 다.

그러나 '새것 을 빌려 옛 것 을 갚 는 다' 는 채무 순환 모델 에서 부동산 기업 의 자금 부담 감 소 는 상대 적 인 것 이다. 그들 은 아직도 더욱 다 원 화 된 융자 통 로 를 찾 아 자금 원 가 를 계속 낮 출 필요 가 있다.

경내 로 융자 하 다.

하 이 통 국제 데이터 에 따 르 면 7 월 말 현재 중국 부동산 업 체 들 은 올해 총 128 건의 달러 채 무 를 발행 하고 발행 총액 은 405 억 달러 로 작년 같은 기간 발행 한 552 억 달러 에 비해 26.6% 감소 했다.

이 가운데 7 월 한 달 에 23 건 을 발 행 했 는데 작년 동기 와 비교 하면 발행 규 모 는 71 억 달러 로 동기 대비 14 억 달러 줄 었 다.

지난 4 월 전 세계 에서 신 관 폐렴 사태 의 영향 을 받 아 투자 자 들 의 공황 상태 가 크게 매도 되 었 고, 부동산 업 체 들 의 해외 채 무 는 '제로 발행' 까지 나 타 났 다. 이후 3 개 월 연속 증 가 했 지만 7 월 동안 부동산 업 체 들 의 해외 채 무 는 여전히 마이너스 성장 구간 에 있다.

해외 상황 과 달리 올해 3 월 부터 국내 전염병 상황 이 안정 화 되면 서 업계 가 다시 생산 을 하 게 되 었 다. 금융 유동성 이 강화 되면 서 부동산 기업 국내의 융자 환경 이 점차적으로 개선 되 었 고 국내 채무 발행 은 한때 부동산 기업 융자 의 주요 형식 이 되 었 으 며 부동산 기업 의 전체적인 융자 금 리 는 하락 세 를 보 였 다.

데이터 에 따 르 면 상반기 에 TOP 50 부동산 기업 의 국내 채무 평균 이율 은 4.86% 로 작년 동기 보다 14.59% 하락 했다.해외 채무 의 평균 이율 은 7.47% 로 작년 동기 보다 3.36% 하락 했다.

양광 성 으로 예 를 들 면 올해 4 월 에 규모 12 억 위안 의 채권 을 발 행 했 고 액면 이율 은 6.95% 였 으 며 그 후에 규모 8 억 위안 의 채권 을 발 행 했 고 액면 이율 은 7.30% 였 다.부동산 도 총 6 억 원, 금 리 3.49% 의 중기 어음 을 발행 한다.

전체적으로 보면 올해 상반기 에 국내 채권 융자 비용 이 가장 낮은 것 은 완 커 가 발행 한 10 억 위안 의 인민폐 채권 이 고 금 리 는 2.56% 까지 낮다.다른 채권 융자 와 중기 어음 의 국내 융자 비용 도 기본적으로 5% 이하 다.

상반기 에 부동산 기업 의 국내 융자 규 모 는 2019 년 동기 대비 12% 포인트 상승 한 것 으로 62% 에 달 했 고 외국 융자 규 모 는 38% 에 불과 했다.

그리고 새로운 융자 를 하 는 동시에 부동산 기업 도 예전 의 높 은 원가 융자 를 낮 추 려 고 한다.이 가운데 완 커 는 6 월 3 일 2017 년 사 채 (1 기) 의 액면 금 리 를 인하 하기 로 했 으 며, 존속 기 이후 2 년 간 의 액면 금 리 는 4.5% 에서 1.9% 로 낮 췄 다.

4 월 28 일 에 화하 행복 도 2018 년 에 발행 한 회사 채 '18 화하 01' 금 리 를 조정 하여 6.8% 에서 5% 로 떨 어 졌 다.그 밖 에 김 지 그룹 도 비슷 한 동작 을 했 지만 논란 이 너무 커 결국 이 계획 은 이 루어 지지 않 았 다.

이들 부동산 업 체 뿐만 아니 라 최근 채권 시장 에서 융자 환경 이 완화 되 는 영향 을 받 아 여러 개의 채권 이 환매 할 때 액면 금 리 를 낮 추 는 것 을 선택 했다. 지금까지 발행인 들 은 채권 이 환매 기 에 들 어 갈 때 액면 금 리 를 모두 480 차례 낮 추 는 것 으로 나 타 났 다.

조개 연구원 은 2020 년 상반기 에 국내 융자 금 리 가 2 월 부터 낮은 수준 을 유지 해 왔 고 국내 금융 환경 이 적당 하고 여유 가 있 으 며 금 리 가 낮 으 면 일부 부동산 기업 들 이 이 기 회 를 빌려 채 무 를 교환 하여 기업 의 재무 원 가 를 낮 출 것 이 라 고 주장 했다.

한편, 부동산 기업 의 달러 채무 의 공급 과 수요 상황 에 대해 하 이 통 국제 증권 이사 인 글로벌 자본 시장 부 주관 진 예 는 발 개 위 가 부동산 기업 이 발행 한 1 년 만기 채권 에 대한 감독 이 엄격 하지 않 고 장기 적 으로 매입 하면 정상 적 인 비준 을 받 으 면 공급 에 큰 영향 을 미 치지 않 을 것 이 라 고 주장 했다.또한 전 세계 유동성 이 완화 되 기 때문에 전 세계 자산 이 비교적 좋 은 수익 을 얻 을 수 있 는 것 은 바로 중국 부동산 이다. 위약 률 이 비교적 낮 고 수익 률 도 좋 기 때문에 점점 더 많은 돈 이 중국 부동산 으로 흘러 갈 것 이다.

한편, 진 예 는 국내 금 리 환경 이 상반기 에 오 르 고 하반기 에는 국내 금 리 인하 가능성 을 배제 하지 않 고 금 리 를 낮 추 면 개발 업 체 의 현금 흐름 압력 을 크게 완화 시 켜 하반기 발행 에 좋 은 일이 라 고 지적 했다.

"새것 을 빌 어 묵 은 것 을 갚다" 식 으로 빚 을 갚다.

융자 환경 이 넉넉 하여 대부분의 부동산 업 체 들 이 한숨 돌 렸 다.크 리 에 따 르 면 7 월 에 백 대 부동산 기업 이 권익 매출 액 인 9386.4 억 위안 을 실 현 했 고 동기 대비 증가 속도 가 25.7% 에 달 했 으 며 올해 4 월 에 정상 으로 돌아 간 이래 최고 치 를 기록 했다.70% 가 넘 는 100 대 부동산 업 체 의 실적 은 동기 대비 올 랐 고 20% 이상 많 았 다.

여유 있 는 융자 환경 과 판매 상황 이 좋아 지면 서 부동산 기업 의 상환 능력 이 상대 적 으로 향상 되 고 스트레스 도 줄어든다.그러나 무시 할 수 없 는 것 은 부채 발행 에 총 력 을 기울 이 고 고액 융자 의 배후 에 있 는 '새것 을 빌려 묵 은 것 을 갚 는 다' 는 모델 에서 부동산 기업 의 자금 사슬 은 올해 도 시험 에 직면 하고 있다.

펑 보 데이터 에 따 르 면 2020 년 한 해 동안 부동산 기업 의 해외 채무 만 료 규 모 는 294.65 억 달러 에 달 했 고 인민폐 2039833 억 위안 에 달 했다.

해외 채 무 를 제외 하고 Wind 데이터 에 따 르 면 2020 년 에 부동산 기업 의 신용 채무 만기 규 모 는 209.7 억 위안 이 었 고 ABS 의 연간 상환 총 규 모 는 2287 억 위안 에 달 했 으 며 신용 채무 와 해외 채 무 를 초과 했다.

연간 해외 채무, 신용 채무 와 ABS 의 합계 만기 규 모 는 6422 억 위안 이 고 여러 개 부동산 기업 의 만기 채 무 는 100 억 위안 을 돌파 했다. 예 를 들 어 완 다, 벽 계원, 녹 성, 녹 지 중국, 용 호, 신도 시, 아 거 락 등 이다.

태 하 는 빚 을 갚아 야 하 는 수많은 부동산 업 체 중 한 곳 이지 만 7 월 부터 지금까지 태 하 는 이미 두 건의 채권 계약 을 위반 했다.상반기 에 태 화 와 억 대 에 달 하 는 두 부동산 업 체 가 RD 등급 으로 하향 조정 되 었 다 는 평 가 를 받 았 다.

하반기 에는 특히 부동산 업 체 들 이 빚 을 갚 는 부담 이 크다.조개 연구원 의 보고서 에 따 르 면 하반기 에 부동산 기업 의 채권 융자 상환 은 절정 기 를 맞이 하고 국내외 융자 채권 의 만기 규 모 는 약 5588 억 위안 으로 동기 대비 58% 증가 할 것 이 라 고 한다.

국 금 증권 보고서 에 따 르 면 2020 년 8 - 12 월 에 부동산 신용 채무 의 만기 총량 은 1765.7 억 위안 이 고 그 밖 에 1724.07 억 위안 의 채권 이 환매 기 에 들 어 갔 으 며 만기 규 모 는 환매 기 에 들 어간 채권 규모 와 대체적으로 비슷 하 다.초기 에 비해 부동산 채 무 는 만기 가 되 어 환매 규모 가 증가 하고 하반기 에 상환 하 는 부담 이 비교적 크다.

월 별 분 포 를 보면 하반기 부동산 채 무 는 만기 절정 기 에 주로 8 월과 9 월 에 집중 되 고 환매 기 에 들 어간 부동산 채 무 는 월 별 분포 가 상대 적 으로 평균 적 이 며 9 월과 12 월 의 규모 가 비교적 높 기 때문에 단계 적 인 상환 압력 의 상승 으로 인 한 신용 리 스 크 에 주목 해 야 한다.

조개 연구원 에 따 르 면 앞으로 2 - 3 년 간 의 채무 교환 과 융자 수요 가 계속 늘 어 날 것 으로 전망 된다.2021 년 하반기 와 2022 년 하반기 의 채권 만기 압력 은 각각 5000 억 위안 과 3000 억 위안 을 돌파 했다.

Wid 데이터 통계 에 따 르 면 앞으로 5 년 동안 부동산 업 체 의 국내외 합계 채무 만기 규 모 는 3 조 위안 에 달 하고 2020 년 부터 만기 규 모 는 지속 적 으로 높 은 수준 을 유지 할 것 이다.

평가 등급 은 중화 구 부동산 등급 평가 연석 주관 과 고급 이 사 는 앞으로 6 개 월 동안 계약 위반 이 증가 할 위험 이 있다 고 평가 했다. 특히 회전 이 느 리 고 대주주 의 재무 상황 이 좋 지 않 은 신탁 대출 융자 의존 도가 비교적 높 은 기업 들 이 있다 고 평가 했다.

정 준 영 은 단기 채무 만기, 레버 리 지 비율 상승, 매출 대폭 하락 이 가장 중요 한 3 가지 신용 리 스 크 라 고 판단 했다.그 중에서 자본 시장 채권 과 신탁 대출 의 위험 은 은행 대출 보다 높다. 한편, 개발 업 체 의 투자, 투자 태 도 는 레버 리 지 비율 에 직접적인 영향 을 주 고 어느 정도 위약 위험 이 존재 하지만 일반 회 사 는 이런 환경 에서 땅 을 사 는 속 도 를 늦 추고 원 가 를 낮 출 수 있다.