不動産企業の資金チェーンのリスクが拡大されて融資された新政は逆に精密化管理を加速させます。

後の疫病の時代には、首先の住宅企業も中小の住宅企業も内部の生存状態はすでに示されており、業界のボトルネック期はすでに到来しています。

特に、不動産企業の融資管理の「三本の赤い糸」の新政が次第に近づいてくるにつれて、不動産企業の発展の道は更に苦しくなります。

「不動産企業の集中度はますます高くなります。30名は絶対同じです。」ある不動産企業の内部研究者は21世紀の経済報道に対し、いったん新政権が着地したら、中小企業は重大な調整に直面し、一度赤い線に触れると、有利子負債は制限され、発展できなくなります。「今はみんな焦りますが、後の細則が企業にどれほどの波紋を与えているか分かりません。」

証券会社、銀行関係者によると、金融監督層の政策はすでに長い間準備されており、少なくとも2～3年が経ちました。関係者によると、これからは企業を探してテストを行います。多くの細部問題はどのように操作して実行しますか？まだ時間があります。例えば、不動産企業が買収合併を受ける時、負債率が上昇したら、どのランクにするべきですか？上場システム外の資産は3つの赤い線の範囲内を計算しますか？不動産企業が申告しますか？それとも監査しますか？銀行が自主的に調べに来ますか？不動産企業の融資は毎回指定席に来ますか？このような問題には、まだしばらくの間が必要です。

確かに、今回の住宅企業の融資の端は緊縮したり、馬太効果をもたらしたりします。これまでの資本管理の新規定が一刀両断であれば、「三本の赤い糸」は不動産企業の精密化管理のために伏線を敷いています。これまでは、土地市場の規制は徐々に精密化され、マクロレベルでも都市施策のために行われてきたが、住宅企業の管理はまだ精密化されていない。

実際、不動産市場の過熱現象に対し、7月以来、多くの省・市が集中的に規制政策を打ち出した。今回の「三つの赤い糸」は供給側の角度から切り込み、過熱に対処するためではなく、新規開発プロジェクトの数を制限し、根源的に与信資源の流入を減少させると規定しています。

前の関係者によると、新政権は少なくとも2年間の備蓄期間があり、新政権は本質的に負債の有無に対してではなく、資金チェーンの破壊を防ぐため、この状況が発生する前にこのリスクを解消しなければならないという。

返済と負債

これまで嗅覚が鋭敏だった大手不動産屋は、すでに動きを見せていた。

恒大高管は2018年に、今年上半期に純負債率を70%まで低減すると提案しています。2020年上半期の業績データを見ると、純負債率は23ポイント大幅に減少しています。一方、頭部の不動産企業も返済を加速している。旭輝を例にして、今年の7ヶ月前に、旭輝の販売と返済はすでに二重に千億を突破しました。

21世紀の経済報道記者は業界内のランキング10-60位の典型的な不動産企業の最近の数年間の財政報告のデータを整理して統計しました。

ある不動産企業関係者によると、回付が悪いのは販売のためであり、大手不動産企業はこの二年間で二線と三線の都市を重点的に配置しており、業界ランキングは30-60であり、今後も土の構造を調整している。それと同時に、不動産企業は土地を持つのがとても熱いです。お金はどこから来ますか？返済が悪いという前提の下で、負債を通じて資金を得るしかない。「政府の立場からは多すぎるリスクに直面したくない。今の金融危機は世界的な緩和とは違って、この波が不動産で貯水池を作ったら、金融安全に問題がある」

不動産企業は依然としてバランスの投資と返済が必要です。30強の不動産企業の中で、「三つの赤い糸」に触れる状況はもう軽蔑できません。2019年の年報データによると、30強の不動産企業のうち9社が3本の赤い糸に触れ、5社が2本の赤い糸に触れ、11社が1本の赤い糸に触れた。これは新政が全面的に実施されると、多くの不動産企業の融資が大きな収縮圧力に直面することを意味する。

2019年30強の不動産企業の中で、多くの不動産企業の有利子負債の増加率は15%を超えており、これは後続の不動産企業全体がレバレッジに降下する圧力が大きいことを示している。

資産負債率は、不動産企業の運営能力を示す重要な指標である。この指標を下げるには、不動産企業の販売力を強化し、在庫回転速度を速め、前受金の規模を拡大するとともに、手押しで売り惜しみをする行為も打撃を受ける。ほとんどの30-60強の不動産企業は、貸借対照率の引き下げが緩やかで、特に新力のような規模拡大のサイクルにある不動産企業は、前後2年間の貸借対照率は1%の差にすぎない。

一方、有利子負債の減少は、不動産企業自身のキャッシュフローの改善によって、債務の返済規模が新たな規模を上回ることができる。しかし、長期的にレバレッジ経営に依存している不動産企業にとっては、短期的な債務解消の難しさが比較的高いため、現段階では、不動産企業は債務の貯蓄管理に偏っているかもしれない。一方、非制御株主の権益拡大はより困難であるため、不動産企業や少数株主の権益規模の拡大により純負債率を低減する傾向がある。これは、不動産企業の共同経営、合弁の事件が増加する可能性があり、明株の実債リスクも上昇する可能性がある。

このため、「三つの赤い糸」の現金短債は資金回収の効率をさらに強調し、住宅企業に返済周期を圧縮し、経営的なキャッシュフローの充実を確保するよう要求しています。新たに借金を返済するなどの方法ではなく、債務資金により表面流動性の安定を維持しています。第二に、現金短期債務比の審査も、不動産企業の融資構造の改善に役立っており、「短期貸付長還」などの行為に重点的に打撃を与えるという観点から、将来、不動産企業の長期債務資金への依存度が高まる可能性がある。

リターンと土地を持つ

21世紀の経済報道によると、2020年上半期に土地を持って投資し、販売還付金の50%を超える住宅企業は建設発、金科、ブルーレイ、栄盛発展などを含む。

不動産企業の積極性が高まる理由の一つは、販売先の持続的な暖かさだ。同時に、上半期の流動性総量が緩やかな環境下で、全体的な融資環境が改善され、不動産企業の積極性が向上した。第一四半期の商品住宅開発ローン残高は前年同期比の増加率がやや高くなり、第二四半期はやや後退しましたが、依然として二桁の増加を維持しています。地拍市場の表現から見ると、今年4月には大中小都市の住宅類の土地割増率が25%に達し、5月には15%から20%まで維持されています。去年の同じ時期の水準を上回って、疫病の発生は不動産企業の土地取得に大きな影響を与えていないと表明しました。

不動産は周期的な業界で、以前の小さい周期の規則の中で、不動産企業は維持して拡大するため、販売の同期に土地を持って在庫を補うことを行って、例えば2009-2011年と2012-2014年のこの2ラウンドの小さい週間の中で、2010年と2013年の販売量のその年の土地も相応して量を放して、販売量と土地を持つ間は更に多く現れて需給の同期が必要です。しかし、2015年初頭から始まった今週の中で、2016年に販売量が伸びた年は土地が縮小されました。緑城は典型的な例です。緑の城は2016年、2017年に持っているのがほぼ停滞しています。今年上半期の販売現金の返済率は95%を超えましたが、回転面積は約30%減少しました。緑の城は2019年通年の販売回数は87%を維持しています。2019年上半期の返済率は88%を維持しています。

一方で、マクロ環境から見て、金融のレバレッジ政策はすでに一段落しました。2019年末の中央経済工作会議では、「わが国の金融システムは全体的に健康で、様々なリスクを解決する能力がある」と指摘し、「マクロレバレッジの基本的な安定を維持する」と指摘しました。

一方、不動産企業のレバレッジ率も2017-2018年高位から下り坂にある。2019年A株の不動産企業の平均純負債率は79.4%で、同-12.3 pctと比較して、現在はすでに比較的合理的な位置にあります。後続業界の規模が安定しており、やや下がり、集中度が向上するという構造は、主流の不動産企業が比較的安定したレバレッジ率を維持するように促します。

華創証券によると、現在の売上総利益率は段階的に底が見えており、サンシャインシティを例に挙げて、2019年末に利息負債が1,107億元あり、その中で銀行ローン、債券類とその他はそれぞれ47%、28%、25%を占めている。上記のチャネルの融資コストがそれぞれ50 BP、80 BP、300 BPを下回ると仮定すると、2020年の利息費用/営収に対応して3.4%減少する。貯蓄債務の期間が3年と仮定すると、年内の利息費用/売上高が1.1%減少することに対応する。

業界関係者は、新政が実施すれば、純負債率の減少は有利子負債の減少、あるいは合併権益の拡大によるものと指摘しています。業界の粗利率の下落が緩やかになり、さらに段階的に底を見るとともに、今年の融資コストの著しい下達はさらに売上純率の段階的な底面を形成し、さらに一部の優良物件企業は正味金利の底上げを見せている。