조 채 무 는 '삼 도 홍 선' 과 '5 단계 주택 대출' 에서 부동산 업 체 가 개 년 융자 창 구 를 선점 했다.

올해 1 월 에 부동산 기업 의 국내외 채무 발행 계획 규 모 는 이미 1500 억 위안 을 넘 어 작년 의 최고점 에 근접 했다.

2020 년 은 부동산 시장 에서 가장 좋 은 해 다.'삼 도 홍 선' 등 새로운 규정 에 도 불구 하고 2020 년 에 부동산 시장 규 모 는 계속 혁신 적 이 었 다.국가 통계 국 에 따 르 면 2020 년 전국 분 양 주택의 매출 액 은 173613 억 위안 으로 8.7% 증가 했다.

부동산 은 자금 집약 형 산업 으로 어느 정도 에 부동산 기업 이 얻 을 수 있 는 자금 규모 와 원 가 는 자신의 발전 경로 에 직접적인 영향 을 미친다.매출 의 호황 뒤 에는 부동산 업 체 들 이 자금 에 대한 갈증 이자 금융 기관 에 대한 의존 도 를 나타 낸다.지난 몇 년 동안 이들 은 '혁신' 융자 채널 로 규모 의 증 가 를 추진 하 는 동시에 엄 청 난 빚 도 남 겼 다.

조개 연구원 이 최근 발표 한 보고서 에 따 르 면 2021 년 에 부동산 업 체 의 만기 채무 규모 (2021 년 에 발 행 될 초 단기 채권 미 포함) 는 1 조 2000 억 위안 을 넘 어 동기 대비 36% 증 가 했 고 역사적 으로 조 대 를 돌파 할 것 으로 전망 된다.'삼 도 홍 선' 과 '5 단계 주택 구입 융자 금' 이 융자 관리 에 대한 통 제 를 하기 때문에 부동산 기업 의 부담 이 크 지 않다 고 할 수 없다.

현재 의 '부채 상환 의 난관' 을 안정 적 으로 넘 기 는 것 이 중요 하 다.그래서 부동산 기업 들 은 2021 년 에 '융자 의 기이 한 현상' 을 일 으 켰 다. 21 세기 경제 보도 기자 의 통계 에 따 르 면 올해 1 월 에 부동산 기업 의 국내외 채무 발행 규 모 는 1500 억 위안 을 넘 어 작년 의 최고점 에 육박 했다.

부동산 업계 의 융자 긴축 은 추세 에 의 한 것 으로, 단지 '새것 을 빌려 묵 은 것 을 갚 는 다' 는 대응 만 으로 는 투자 와 판매 업 체 에서 힘 을 쓰 지 않 는 것 은 독주 로 갈증 을 해소 하 는 것 과 다름없다.신호 음 이 점점 가 까 워 지고 있 는데, 부동산 업 체 는 준 비 를 다 했 습 니까?

융자 창 구 를 선점 하 다.

올해 1 월 의 융자 창구 기간 중 에 주택 업 체 들 이 자금 에 대한 갈증 정 도 를 뚜렷하게 볼 수 있다.주택 업 체 들 은 당장 의 부채 상환 압력 을 완화 하기 위해 높 은 금 리 로 빚 을 내기 도 한다.

하나의 예 는 풍부 한 부동산 이다.2021 년 1 월 26 일 에 부동산 발표 에 따 르 면 그 동안 전체 자회사 에서 5 억 달러 의 2 년 만기 우선 어음 을 발행 하고 연 이율 은 11.75% 이 며 소득 금 은 1 년 안에 만기 가 되 는 중장 기 채무 재 융자 에 사용 된다 고 발표 했다.

연 이율 이 11 퍼센트 를 넘 는 것 은 전형 적 인 고리대금 이다.

그러나 재력 있 는 부동산의 자금 면 이 좁 고 빚 갚 는 능력 도 낙관적 이지 않다.원가 가 높 은 기업 이라도 자본 시장 이 여전히 계산 을 하려 고 한다 면 아마도 나 쁜 일 은 아 닐 것 이다.부동산 2020 년 반년 보 를 보면 2020 년 6 월 말 까지 미리 받 은 자산 부채 율 은 70.22%, 순 부채 율 은 17.7%, 현금 단채 비 는 0.48, '3 개의 붉 은 선' 을 모두 밟 았 다.

올해 들 어 해외 채 무 를 자주 발행 하 는 또 다른 부동산 업 체 는 가 조 업 그룹 이다.1 월 27 일 아침 에 가 조 업 은 달러 우선 어음 을 추가 발행 하 는 것 을 건의 했다. 1 월 20 일 에 가 조 업 은 2023 년 에 만기 가 된 3 억 달러 의 우선 어음 을 발행 하고 액면 이율 은 10.875% 라 고 발표 했다.

가 조 업 은 부 채 를 줄 이기 위해 힘 쓰 는 부동산 기업 이다.자금 면 이 호전 되면 서 가 조 업 의 채무 발행 원 가 는 이미 약간 줄 어 들 었 다.

이번 융자 붐 은 낡은 것 을 새것 으로 돌려 주 는 것 이 부동산 업 체 들 의 공 통 된 특징 이다.선 을 밟 은 부동산 업 체 뿐만 아니 라 중 소형 부동산 업 체 들 도 잇달아 창 구 를 잡 아 연초 에 융자 계획 을 추진 하고 있다.

예 를 들 어 우주 그룹 은 1 월 5 일 에 회사 가 2027 년 에 만기 가 된 5 억 62 만 달러 의 담보 녹색 우선 어음 을 발행 할 계획 이 라 고 발표 했다. 액면 이율 은 6.35% 이다.회 사 는 소득 금 의 순 액 을 1 년 이내 에 만기 가 되 는 기 존 중장 기 해외 채무 재 융자 에 주로 사용 할 계획 이다.

비교 해 보면 선진 적 인 부동산 기업 은 더욱 여유 로 워 보이 고 융자 노드 가 더욱 유연성 이 있 고 융자 경로 가 더욱 다 원화 되 며 융자 비용 도 현저 한 장점 을 가진다.

중 해 부동산 은 안정 적 으로 유명한 이 부동산 업 체 로 올해 1 월 18 일 중 해 기업 발전 그룹 유한 공 사 는 1 월 13 일 2021 년도 1 기 중기 어음 을 발행 했다 고 발표 했다. 실제 발행 금액 은 15 억 위안, 발행 금 리 는 3.35%, 기한 은 3 년 이 라 고 발표 했다.

한편, 1 월 19 일 완 커 기업 주식 유한 공 사 는 회사 가 2021 년 에 합 격 된 투자 자 를 대상 으로 주택 임대 전문 회사 채권 (1 기) 을 공개 발행 하고 채권 발행 규 모 는 30 억 위안 (30 억 위안 포함) 을 넘 지 않 으 며, 액면 이율 은 3.38% - 39.8% 사이 에 있 으 며, 부동산 업 체 의 최저 구간 에 처 한다 고 공고 했다.

융자 "냉 열 불 균형"

투자 자 들 은 항상 '가난 한 것 을 싫어 하고 부 자 를 사랑 하 는 것' 이 었 다. 과거 에는 '현 재 는' 미래 도 그 럴 것 이다.부동산 기업 이 금융 기구 에 대한 높 은 의존 도 는 이런 선 호 를 남김없이 드 러 내 는 것 이다. 부동산 기업 의 규 모 는 융자 비용 과 규 모 를 결정 하 는 유일한 결정적 인 요소 가 아니다.

익명 의 분석가 가 가 21 세기 경제 보도 기자 에 게 부동산 업 체 가 최근 에 밀 집 된 융자 가 매우 정상 적 이 고 1 월 이 원래 절정 기 라 고 말 했다.그러나 원가 가 단기 적 으로 조금 내 려 갈 것 이다. 그러나 장기 적 으로 투자 자 들 은 각종 기괴 한 선 호 를 가지 지만 주로 자본 시장의 현상 과 등급 평 가 를 본다.

헝 다 부동산 을 예 로 들 면 TOP 3 년 에 걸 친 이 부동산 기업 은 융자 비용 이 계속 높 은 수준 을 유지 해 왔 다. 그 이 유 는 바로 같은 업 종 에 비해 채무 규모 가 더욱 크 기 때문이다. 최근 몇 년 동안 헝 다 한 달러 채무 비용 이 10% 정도 또는 더욱 높 은 수준 을 유지 하고 있 기 때문이다.

중신 증권 은 최신 연구 보고서 에서 도 주택 대출 의 집중 도와 '3 도 홍 선' 의 관 리 를 받 고 업계 에서 서로 다른 기업 의 융자 상황 이 서로 다르다 는 것 을 직접적 으로 지적 했다.

"해외 유동성 이 충분 하기 때문에 기업 의 해외 부 채 는 장기 화 되 고 원 가 를 낮 출 것 이다."하지만 국내 자금 원 가 는 크게 떨 어 지지 않 는 다.비록 많은 기업 의 레버 리 지 율 이 어느 정도 하락 했 지만 전체적인 자금 투입 이 유한 하기 때문에 대부분 자금 원가 가 높 은 회사 들 은 자금 원가 의 현저 한 하락 을 실현 하기 어 려 울 것 으로 예상 된다."국내외 공급 배분 자산 이 비교적 적 고 일부 양질 의 기업 의 자금 원 가 를 더욱 하향 조정 하기 로 결정 했다."

융자 의 새로운 규정 인 '꽉 끼 는 저주' 에서 융자 만 으로 는 최 적 화 된 것 이 아니다.크 레 서 연구 센터 는 부동산 기업 의 재무 조정 레버 리 지 는 주요 한 선율 이 될 것 이 라 고 주장 했다. 앞으로 부동산 기업 의 융자 는 주로 새것 을 빌려 옛 것 을 갚 는 것 을 위주 로 하고 융자 의 증가 속도 가 떨 어 질 것 이다.'삼 도 홍 선' 은 주택 기업 에 자신의 제품 능력 과 경영 능력 을 향상 시 키 고 융자 에 대한 의존 도 를 줄 이 며 프로젝트 의 탈 화 를 추진 하고 개발 주 기 를 가속 화 시킨다.

이런 배경 에서 부동산 업 체 는 수입 에 따라 지출 해 야 한다."땅 을 사 는 것 은 부동산 업 체 의 가장 큰 지출 로 조금 늦 어 지고 현금 흐름 은 원가 가 없 는 자금 이 므 로 판 촉 활동 도 적당히 늘 어 날 것 이다."익명 의 TOP 20 수석 재무 관 이 지적 했다.